Tìm hiểu về quỹ đầu tư bất động sản | Lưu ý dành cho nhà đầu tư

Quỹ đầu tư bất động sản đang nhận nhiều sự quan tâm vì nhiều ưu điểm đặc biệt so với cách đầu tư trực tiếp cần số vốn lớn. Cùng Anfin tìm hiểu về cách thức hoạt động của quỹ và những lưu ý dành cho nhà đầu tư mới qua bài viết bên dưới. 

Quỹ đầu tư bất động sản là gì?

Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT) là hình thức cho phép nhà đầu tư sở hữu các chứng chỉ quỹ thay vì chi một số vốn lớn để mua nhà/ đất. Nhà đầu tư sẽ ủy quyền cho các công ty quỹ để quản lý. Hình thức này không cho phép nhà đầu tư bán lại chứng chỉ quỹ cho đơn vị phát hành.

Quỹ đầu tư bất động sản sẽ thực hiện các giao dịch mua-bán, quản lý danh mục tài sản liên quan đến bất động sản, phát triển dự án hoặc góp vốn trực tiếp cho các công ty hoạt động trong ngành. Khi đó, nhà đầu tư sẽ nhận cổ tức định kỳ cho khoản vốn góp.  

Tại thị trường Việt Nam, các quỹ REIT đều thuộc sở hữu của các tập đoàn nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Dragon Capital hay Saigon Asset Management. 

Hình thức quỹ đầu tư bất động sản

Quỹ đầu tư bất động sản được chia thành hai hình thức khác nhau:

• Quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng có đầu tư vào bất động sản, hoạt động theo hình thức quỹ đóng nên không mua lại chứng chỉ quỹ đã phát hành. Quỹ được huy động vốn từ nhà đầu tư, chào bán công khai chứng chỉ quỹ để tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động đầu tư vào bất động sản. 
• Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản theo hình thức công ty cổ phần đại chúng, hoạt động theo quy định của Luật Chứng khoán. 

Điều kiện hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản

Để đủ điều kiện hoạt động, các quỹ REIT phải đáp ứng nhiều tiêu chuẩn, cụ thể như sau:

• Ít nhất 65% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ đầu tư vào hoạt động bất động sản dưới hình thức thu lợi tức ổn định hoặc cho thuê. 
• Thời gian nắm giữ bất động sản tối thiểu 24 tháng kể từ thời điểm phát sinh giao dịch mua. Các trường hợp khác được sẽ cần tuân theo quy định pháp luật. 
• Thông tin về loại hình đầu tư phải được công bố rõ ràng trong Điều lệ quỹ và bản cáo bạch. 
• Không được phép triển khai hoạt động xây dựng. 
• Quỹ được phép bảo lãnh hoặc cho vay nhưng không vượt quá 5% tổng giá trị tài sản ròng. 
• Các hoạt động đầu tư vào tiền tệ, trái phiếu Chính phủ, chứng khoán hoặc các sản phẩm tài chính khác không được quá 35% tổng giá trị tài sản ròng.

Ưu điểm của quỹ đầu tư bất động sản

Thị trường bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư. Để tham gia thị trường, bạn có thể thông qua các hình thức sau: mua bán trực tiếp, mua trái phiếu, chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu,...

Khi mua trái phiếu, nhà đầu tư chỉ nhận quyền lợi như trái phiếu thông thường về số tiền gốc và lãi đúng thời điểm quy định. Việc đầu tư trực tiếp sẽ cần một số vốn lớn, không phải nhà đầu tư nào cũng đáp ứng. 

Do đó khi đầu tư thông quá các quỹ bất động sản thì bạn có thể tiếp cận các dự án đa dạng quy mô, loại hình và sản phẩm. Hoạt động của quỹ được điều hành và quản lý bởi nhân sự chuyên nghiệp, giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro. Ngoài ra, ưu điểm nổi bật nhất chính là bạn có thể bắt đầu đầu tư ngay với số vốn vừa phải. 

Hạn chế của quỹ đầu tư bất động sản

Giống như việc tham gia hình thức đầu tư chứng chỉ quỹ khác, bạn không có quyền ra quyết định trực tiếp mà phụ thuộc vào chiến lược đầu tư của mỗi quỹ. Ngoài ra, mỗi tháng hoặc định kỳ bạn sẽ cần chi trả các khoản phí liên quan đến hoạt động quỹ. 

Mặc dù an toàn hơn hình thức đầu tư trực tiếp nhưng việc gửi tiền vào chứng chỉ quỹ cũng có những rủi ro nhất định, đặc biệt trong giai đoạn bất động sản đóng băng. 

Vì hoạt động trong lĩnh vực đặc biệt, nên các quỹ REIT cũng chịu sự quản lý chặt chẽ từ các cơ quan Nhà nước theo Luật định. Do đó, bạn cần am hiểu kiến thức đầu tư và luật pháp để đảm bảo nguồn vốn được phân bổ tối ưu.

Việc định giá bất động sản là tiêu chuẩn để định giá trị NAV. Tuy nhiên, tại thị trường Việt Nam, việc định giá này khá phức tạp, do nhiều quy định chồng chéo. Ngoài ra, các công ty REIT trên thị trường đa phần có yếu tố nước ngoài nên người mua phải chịu mức chiết khấu cao. 

Nên bỏ tiền vào quỹ đầu tư hay cổ phiếu bất động sản

Để trả lời cho câu hỏi này, bạn cần dựa vào yếu tố lớn nhất chính là năng lực quản lý vốn. Các quỹ REIT có nguồn vốn huy động lớn, nhiều sản phẩm đa dạng, nhiều loại hình dự án phù hợp cho các phân khúc nhà đầu tư khác nhau. Khi đầu tư vào quỹ, bạn sẽ có lợi thế tiếp cận thông tin dự án theo chiều rộng để ra quyết định chính xác. 

Hơn nữa, danh mục sản phẩm trong các quỹ REIT hầu như đều đã có căn cứ pháp lý nên độ rủi ro thấp. Thông tin về dự án cũng như tình hình tài chính của các quỹ đều công khai, minh bạch nên chắc chắn nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn rất nhiều so với việc tự thẩm định từng cổ phiếu trong nhóm ngành bất động sản. 

Dựa vào các phân tích trên, có thể thấy đầu tư vào các quỹ REIT có nhiều lợi ích. Nhà đầu tư có thể nhận về cổ tức cao hơn trong khi vẫn quản lý rủi ro ở mức thấp. 

Lời kết

Quỹ đầu tư bất động sản là phương án tối ưu dành cho những bạn có lượng tiền nhỏ nhưng vẫn muốn gia tăng lợi nhuận thông qua thị trường bất động sản. Để đầu tư hiệu quả nhất, bạn cần trang bị thêm thông tin, kiến thức và kĩ năng. Hãy tải ngay ứng dụng đầu tư Anfin để đồng hành cùng bạn trên hành trình đầu tư sắp tới. Anfin có đa dạng sản phẩm từ cổ phiếu, Quỹ ETF, chứng quyền và tiền gửi. Với sự phát triển mạnh mẽ, Anfin sẽ cho ra mắt nhiều sản phẩm và tính năng độc đáo hơn, giúp gia tăng trải nghiệm người dùng.